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世邦陳仲偉深圳前海掀房地產市場蝴蝶效應
2013年7月，卓越集團以總價123.7億元拿下前海首批兩宗地引發的熱潮尚未完全退卻，8月16日，在前海首批推出的地塊中的最後一宗土地再度開拍，華潤置地以109億元的價格將其最後一宗地塊納入囊中，樓面地價為2.1萬元/平方米。該價格刷新瞭深圳年內總價地王的記錄。前海成為房地產市場備受矚目的新星。
規劃三步走
2010年8月，國務院正式批準瞭深圳《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》，要求前海建設成為粵港現代服務業創新合作示范區，在全面推進香港與內地服務業合作中發揮先導作用。按照十年發展、三步走的戰略，前海發展主要分為三個階段：2010-2012年的初創階段，完成土地整備；2013-2015年的提升階段，初步建立生態城區；2016-2020年的發展階段，整個區域基本建成。按照沉降要求，前海從2010年開始填海造地，到2013年初基本完成3年的沉降期，可以開始進行開發建設。與此同時，前海管理局也基本完成前期的政策審批，制定瞭相關的產業準入規則、人才計劃和土地出讓政策，並簽約瞭兩批現代服務業企業，從政策和需求方面的開發條件也已經成熟。
2013年6月27日，深圳市正式批復前海深港現代服務業合作區綜合規劃。根據規劃，三年內投資3898億，2015年全面建成前海合作區基礎設施，到2020年實現國內生產總值民間房屋二胎利率任何問題免費諮詢1500億元。隨著前海總體規劃、土地開發條件、政策環境和需求方面的條件均已具備進行土地出讓的條件，2013年7月，前海首批三宗地塊的土地使用權出讓公告發佈，備受矚目的前海土地出讓進入實質性啟動階段。據悉，今年年底前海將再推出8至10宗土地，全年啟動500萬平方米的建築面積建設。前海將是2013年深圳原特區內土地出讓，特別是商業辦公型用地出讓的主角，屆時將再次掀起房地產市場熱潮。
獨特定位需求主導
按照發展規劃，前海是一個國傢級著眼於深港合作、發展現代服務業的特區，輻射范圍不僅僅局限在深圳，更多的是香港和外資企業輻射中國內地的窗口以及內資企業輻射香港的平臺，需求輻射范圍廣。
不同於一般城市CBD具有的聚集商務功能和用市場導向吸引世界五百強及其他承租能力較高企業，前海有其特殊定位。首先，它不是一個城市級別的商務區，而是國傢層面的特區。其次，它主要定位與深港合作，而不僅是聚集本地商務功能。此外，它有嚴格的產業準入條件，現代服務業尤其是總部型的企業為優選。著眼於吸引基於深港合作的包括現代物流、創新金融、專業服務、科技信息服務等方面的企業總部。最後，前海有著不同於普通CBD的特殊政策，如企業所得稅減免按15%來執行，對符合前海規定的高端人才少收甚至減免個人所得稅，與香港密切融合的法律等專業人才資格證的互認以及電信系統共用等。
前海寫字樓開發規模確定采用的是需求主導原則，按需定制，根據入區企業的實際上報面積需求來逐步調整並最終確定，規劃相對科學。一般CBD都是先制定規劃，後續再引進開發商逐步開發。而前海深港現代服務業合作區的總建築規模都是在概念性規劃確定後，逐步根據簽約企業上報的建築需求來慢慢調整並最終確定。前海管理局招商過程中的入區項目信息表中就有具體的項目用地需求和總建築面積需求兩個指標。比如2012年7月16日，港貿易發展局、香港生產力促進局等2傢機構以及37傢企業與前海管理局簽約，而簽約的前提就是這些企業符合前海的產業準入，其次均有明確的項目用地需求。
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前海深港現代服務業合作區的規劃消息自2010年公佈伊始，就對其周邊的住宅市場產生瞭較大影響。前海概念一直都是周邊住宅物業的重要賣點之一，所以其周邊住宅市場在過去兩年裡價格不斷增長。前海合作區本身居住用地較少，前海管理局一直強調的是發展現代服務業主導的產業經濟，不會依賴房地產經濟。因此，前海規劃的大量就業人群未來的居住需求無疑會外溢都周邊區域，前海合作區周邊包括大前海區域覆蓋的寶安中心區的二手房售價和租金都在不斷增長中。
2008年至2012年期間，深圳優質寫字樓市場(甲級寫字樓和乙級寫字樓市場)供求基本平衡，整體空置率均保持在10%以下，且租金均呈穩步增長的態勢。未來3年，隨著福田中心區、後海規劃的總部大廈的陸續交付使用，短期內供應高峰將會造成深圳寫字樓市場空置率的上升，租金上漲空間也將面臨一定的阻力。根據世邦魏理仕2013年4月發佈的《中國辦公樓實情調查》報告，在短期到中期內，一線城市仍將是寫字樓投資最具吸引力的市場。長遠來看，前海是深圳經濟的一個新的增長點，其發展會帶動深圳整個城市經濟的發展，由此而帶來的辦公需求，對寫字樓市場來說是一個利好消息。但短期內，因前海自身有嚴格的產業準入，預計不會對現有的寫字樓市場產生太多影響。
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對於符合前海準入產業的企業來講，相比其他區域，前海具有明顯的資金和政策優勢，吸引力大。首先入駐企業及個人享有稅收優惠與資金補貼，如實行中國內地少有的15%的企業所得稅，滿足人才認定條件的外籍人士、臺灣居民或取得國外長期居留權的海外華僑和歸國留學人才均可享15%的個稅優惠，對於現代服務業試點企業還有財政補貼、租賃補助等優惠措施。其次還可以依托科技創新平臺借鑒港資和深圳外資企業的先進技術與經驗，前海鼓勵粵港澳在前海共建科研機構，聯合開展重大科技攻關。此外鼓勵進行創新嘗試，如前海管理局鼓勵前海企業開展科研創新，積極參與粵港澳科技合作，建設科技創新平臺。最後，入駐企業可以享受良好的法律環境，如跨境人民幣貸款、在前海股權交易中心註冊融資、保稅港區企業未來還可以與國際慣例接軌，實行自由貿易等一系列的優惠政策。
而對於參與前海開發的開發商來講，綜合實力強的開發商進駐優勢明顯。首先是資金實力要求高，從第一批土地出讓看來，前海對參與競地的開發商有較為嚴格的條件，例如對企業會計年度的資產總額和主營業務收入均有資金準入門檻，甚至有的要求與世界五百強的金融機構簽約在先。此外前海未來開發的物業建造成本標準均要在每平方米15,000元以上，這就決定瞭進駐前海的開發商必須具有雄厚的資金實力。由於前海對於入駐企業嚴格的準入條件，因此未來建成物業無論是采取銷售還是租賃，隻能面對的是核準進入產業相關企業。這要求開發商需要有較高的招商能力，能夠與此類企業建立良好的溝通。考慮到前海未來的寫字樓多為高端品質，鼓勵運用低碳生態技術，因此對寫字樓的從前期設計、中期建造到後期的物業管理和維護等要求較高。
前海鼓勵符合產業準入的總部型企業自行開發建設，對於開發商也有優惠，如地價的彈性年期制度，可以分期支付地價，因此若是符合前海產業要求的建設總部型物業的開發商可以享受相關優惠。卓越和華潤的成功拿地，特別是華潤以相對較高的溢價拿地，都充分表明瞭對前海未來發展前景的良好預期。未來將帶動更多的內資開發商投入到前海的開發中。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-16/11042454055.shtml
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