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  剛需項目紮堆的北京南城素來是北京樓市主戰場。上周末，位於房山的萬科金域公園、中國鐵建原香漫谷、中糧萬科長陽半島、豐臺的中國鐵建北京山語城以及昌平的灩瀾新宸進場， 5個項目有4個來自於南城，這個在本輪下行周期中率先由大興萬科橙項目低預期開盤拉開北京下行序幕的片區，由於剛需項目紮堆，市場膠著時期則壓力更甚。

  興業證券分析認為，從去年4季度開始的信貸收緊和2013年的需求過度釋放導致今年整體樓市的銷售萎縮，下半年樓市轉變的催化劑，主要來自信貸政策轉變。然而從目前判斷，政府對於地產政策更傾向於長效機制，當前央行的表態對貨幣政策的使用也較為謹慎，因此本輪地產下行周期較之前幾輪可能經歷更長時間。

  新浪樂居訊(記者邱瑟 薛競舸)北京樓市膠著狀態下被指率先淪陷、變相降價不斷加碼的城南片區再次成為硝煙彌漫的主戰場。新浪樂居不完全統計發現，上周末(6月14-15日)北京共有5個項目開盤，其中有4個來自於北京城南，上述項目當天去化情況均在5成左右，競爭壓力進一步升級。

  【相關報道】：      

  4盤紮堆搶客

  剛需項目紮堆的片區今年去化困難早在萬科橙低預期開盤之時就已經被業內預言。亞豪機構市場總監在萬科橙領銜低預期入市、東亞等房企跟進之時接受新浪樂居采訪就表示，和當前已經推出的自住房項目地段優勢PK，北京南城大興天宮院、房山良鄉等剛需紮堆的板塊，都面臨著嚴峻的市場考驗，唯有通過提高性價比來為項目銷售創造更有利的條件。

  京樓市降價風言過 剛需購房者不妨再等兩個月

  新浪樂居通過多方面瞭解周末開盤情況獲悉，前述入市的南城項目去化率均在5成左右，日光盤絕跡。

  6月14日，位於房山的中國鐵建•原香漫谷六期開盤，由於當前市場觀望氛圍濃厚，該項目難現此前開盤備受關註的風光。新浪樂居瞭解到，原香漫谷本次開盤共推出2#、4#、5#共380套房源，主打兩居84㎡、87㎡，三居88㎡、100㎡、129㎡的剛需戶型，銷售均價約1.4萬元/平米，相較上次開盤價格略有上浮。開盤當天，共有約400組客戶前往選房，截至中午記者離開，銷控表上共有170餘套房源顯示被認購，去化率約45%。

  同樣位於房山的中糧萬科長陽半島也於14日進場，推出2、3、4、5號住宅樓共計156套房源，均價約2.5萬元/平，包含精裝修。截至當日下午6時左右，該項目共有近90套房源被認購，去化率約58%。

  此外，萬科在房山的另一項目京投銀泰萬科金域公園於15日開盤當日去化也僅6成左右。據瞭解，該項目此次推出1、3、9#共178套房源，吸引瞭245組客戶參與搖號選房，開盤當天最終實現認籌率60%左右。

  京通州新盤未現實質性降價 開發商零首付為噱頭

  樓市下行周期仍將繼續？

  自2014年二季度房地產行業步入下行周期已經被坐實，而多數購房人更為關心的是，這一輪周期又將持續多長時間。上周，沈陽繼南寧、無錫、杭州、銅陵之後低調加入二三線城市限購政策松綁大部隊，與此同時，央行宣佈二度定向降準，種種信號讓樓市"微調"充滿瞭想象空間，有分析甚至認為樓市將就此迎來遲到的春天。

剛需主場北京南城上周末兩天推4盤，市場膠著情況下去化壓力升級，中鐵建原香漫谷開盤當天去化5成左右。

  "從前兩次貨幣政策明顯變化的時點來看，在過去兩輪房價漲幅與當前相當的情況下，都還需經歷4-5個月才出現貨幣政策的明顯變化。"該分析進一步闡述，2008年樓市走弱周期，當年4月新房價格環比漲幅0.1%，與當前市場情況相似，然而到當年9月才出現信貸政策的明顯變化，期間經歷瞭5個月時間，2008年9-2008年12月，央行連續5次降息，2008年10-12月，央行連續三次下調存款準備金率。與此同時，房地產行業另一個下行周期2011年，同樣在房價走弱的6個月後出現明顯的信貸政策變化，2011年11月-2012年5月，央行連續三次下調存款準備金率，2012年6月-7月，央行兩次降息，在實際執行中，銀行按揭貸折扣低至8折。

  同策咨詢研究部總監張宏偉指出，自央行5月12日"喊話"要求支持個人住房貸款後，盡管當前首套房貸審批速度比此前有所提高，但大多數商業銀行並沒有立即下調首套房貸利率，從調研情況看來，目前市場上首套房貸利率的主流變動情況並不大，仍是基準利率或上浮。因此一定意義上看來，"央五條"支持首套自住房貸政策落空。

  "若大多數商業銀行沒有立即下調首套房貸利率，房地產市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態，企業資金面仍然還會相對緊張，那麼，在未來2-3個月裡面就會有更大范圍、更大幅度的降價現象出現，樓市'降價潮'將真正來臨。"張宏偉說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/07412776768.shtml

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