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內容來自sina新聞

學霸中海難逃淡市力場 第3季度溢利同比降近5成

  觀點地產網10月21日，中國海外發展有限公司公佈第三季度財務及業務回顧。截至9月底止九個月，中海及其附屬公司經營業務營業額為611.8億港元，同比增長12.6%；經營溢利為221.4億港元，同比增長13.4%。

  然而，中海系第三季度營業建融新竹尖石建融額為116.1億港元，經營溢利為33.4億港元，較去年同期63.5億港元下降47%。

  今年上半年中海系經營溢利為188億港元，同比增長達42.7%。但第三季度同比下降近五成的倒退，目前已將其經營溢利增長幅度顯著收縮至13.4%。

  顯然，這一表現對中海自身而言絕非常見。

  竣工和入賬節奏在放緩

  資料顯示，中海自2009年開始公佈季度數據。數據顯示，有紀錄以來中海第三季銷售表現皆稱得上理想，經營溢利於2010年及2011年同比高速增長逾七成及八成，201農地變建地條件算公式2年起增長放緩，但也連續兩年錄得同比單位數增幅。

  但是，過去中海的增長態勢顯然並未能在今年得到保持。現在，2014年第三季度經營溢利出現首次同比下跌，降幅達47.4%至33.4億港元；第三季度營業額同樣大幅下跌47.5%至116.1億港元。

  在房地產業界，中海一直被視為管控成本和把握高利潤的佼佼者。數據顯示，2014年上半年中海系實現經營溢利188億港元，股東應占溢利達130.2億港元，而行業老大萬科上半年凈利潤僅為48.1億人民幣。

  論賺錢能力，過往中海一直稱得上是房企個中高手。但是面對行業突變的2014年，即便如中海這般的"學霸"，似乎也在為整體不佳的市況付出代價。

  現在，就有熟悉中海的分析人士認為，中海第三季度經營溢利的同比大幅下降，與其第二季度為趕中期業績而提早交樓入賬有關。

  "經營溢利的反映主要和物業竣工交付以及入賬的情況相關，第三季度的回落應該是因為竣工和入賬節奏在放緩"，

  數據顯示，2014年上半年中海營業額同比增長54%，經營溢利和股東應占溢利同比增幅也達到42.7%及18%，表現可圈可點，而其背後中海竣工項目的樓面面積在大幅增加。

  2014年上半年中海國內竣工項目的樓面面積為495萬平方米，而2013年上半年其國內外竣工項目樓面面積約為190萬平方米。

  "第三季度經營溢利影響因素應該是竣工和入賬收入在回落，但相信隨著第四季度更多項目竣工交付，經營溢利可以回復增長"。

  上述分析人士進一步指出，雖然中海第三季度放慢瞭竣工，在賬面數據上有所反映，但是其銷售及現金流並沒有受到太大影響。

  截至9月底止九個月，中海及其合營、聯營公司累計完成合約銷售總額達1056億港元，已達到年初定下全年銷售1400億港元目標的75.4%。

  據瞭解，雖然期內國內銷售回收資金較慢，但目前中海手頭上的現金仍有376億港元。

  調控有放松 成交量價未改善

  相較2013年同期1117.9億港元的業績，今年前三季度中海銷售同比略跌5.5%。

  中海地產主席兼首席執行官郝建民就表示，第三季度中國整體經濟下行壓力持續，而中國房地產市場的銷售表現尚未出現明顯改善，市場調控雖有所放松，但成交量價都未有明顯改善。

  有熟悉中海的分析師就認為今年中海的銷售業績整體尚算平穩，預期其能夠完成全年目標。

  但"根據前三季度已經公佈的數據，可以預見今年會有一批房地產上市企業是無法完成年度業績目標的"，上述分析師就表示，中海目前已達標75%，從完成度來看屬於房企中的第一梯隊。

  截至目前，千億房企中，萬科和恒大前三季度銷售業績已經分別達成年度目標的74.5%和89.3%，碧桂園達標率則為63.3%。

  在8月份的中期業績會上，中海地產主席兼首席執行官郝建民曾就上半年銷售數據同比下滑8.8%作出回應。指中海今年統計口徑有所改變，加上已售未簽的銷售額，中海的表現同比差別不大，下半年集團還將推出28到30個新盤。

  "預計第四季度中海還會有一波較高的推貨量，而且從拿地來看，中海仍然在補充明年的可售資源"。

  今年上半年中海在九個城市共買入十幅地塊，新增樓面面積685萬平方米。第三季度，中海繼續在天津、無錫、昆明、西安和廣州購入五幅土地，不完全統計，其今年累計新增樓面面積達841萬平方米土地。

  雖然中海今年業績達標的能見度較高，但其銷售增長也在面臨放緩瓶頸，上述人士指"中海宏洋在銷售方面會面臨更大的挑戰，因為其主要佈局都在三四線城市。"

  而摩根大通最新報告也指，中海前三季經營溢利遜於預期，而第三季營業額是自2011年第2季以來最差成績，加上前三季合同銷售按年跌近6%，反映其銷售仍未明顯改善。摩通認為，中海若要維持強勁銷售，必須要推出優惠措施刺激買傢入市。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/083045387土地貸款南投埔里土地貸款04.shtml

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