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內容來自sina新聞
中建信和馮朝陽今年出現 金九銀十毫無懸念
"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會汽車貸款人二胎年息
編者按"自從2011年開始調控,樓市就基本不存在什麼'金九銀十'瞭。"這句頗無奈的抱怨,是開發商在期盼連續失約兩年的"金九銀十"。
而進入2013年以來,一方面,是長沙樓市量價同比大幅上漲,一方面,購房者表達著充足的置業熱情,還有土地市場的火熱,高溢價地塊頻現......種種跡象似乎都在宣告著今年的"金九銀十"一觸即發。據瞭解,2013年上半年長沙土地市場攬金172億,同比上升279%,7月、8月分別成交15、11宗地塊,而9月也將有20宗地塊掛牌拍賣。
據不完全統計,僅9月份,便將有近40項目開盤推新。很顯然,長沙眾多開發商準備甩開膀子大幹一場。有樓盤舉辦高峰論壇,有樓盤舉行相親會,有樓盤直接打出高優惠......營銷方式各不相同,但目的都一樣,為的就是吸引客戶,建立銷售網絡,為開盤做準備。而今年的房交會,也一掃過去兩年隻有二、三十傢樓盤參展的低迷,共有75傢項目參展。
但值得註意的是,進入下半年,長沙各大銀行都出現瞭貸款收緊的情況,不少購房者的貸款放款時間因此都拉長到瞭3個月甚至更長。這又給金九銀十是否會"失約"添加瞭一重不確定性。
其實,樓市是否火熱,房價是否上漲,最終還是取決於購房者的置業信心是否充足。有房產業內人士認為,長沙樓市將進入黃金季,剛需產品將繼續挑大梁,但短期內房價不會有大的上浮。長期看,地價一路向上,樓價也必然被帶動。那麼,長沙樓市是否還將保持均勢?房價會否會打破現在微漲的態勢,出現大幅上漲?本期會客廳,邀請中建信和地產有限公司營銷總監馮朝陽一起探討2013的長沙樓市"金九銀十"是否還會"失約"?
中建信和地產有限公司營銷總監馮朝陽做客廣廈會客廳
土地貸款彰化大村土地貸款 議題一:過去兩年,所謂樓市"金九銀十"幾乎成為偽命題,但今年開發商積極推盤一掃低迷,"金九銀十"是否還會持續"失約"?在"金九銀十"這一節點,開發商應該如何做營銷抓住客戶?
馮朝陽:去年,"金九不金,銀十不銀",今年,我認為"金十更金,銀十更銀"。有三點理由:一是中國的房地產政策明確提出,"促進"房地產業健康發展;二是金融政策比較穩定。雖然前陣鬧"錢荒",但影響不大;三是未來中國不會對房地產再做大規模調控。因為中國在近10年間超發瞭大量貨幣,而這些貨幣以房地產的形式存在著。通貨膨脹下,政府會保持房地產的穩定發展,中國股市不行,沒有好的投資途徑瞭。
另外,為什麼會出現"金九銀十"這種現象?6、7、8月份天氣太熱,購房者買房意願仍然在,於是都集中在9、10月份去買,引發這段時間的成交爆發。所以,無論從宏觀政策還是目前的行業形勢來講,今年應該會出現"金九銀十"現象,應該是毫無疑問的。那麼,開發商一是要把握住這個時間節點去推盤;二是將促銷一步做到位,不要畏畏縮縮的先降一個點,再降兩個點,應該要一步到位。抓住這兩點,應該能夠達成"金九銀十"。
議題二:上半年銷售向好,土地市場也頗為火熱,接下來長沙樓市成交量價將以何種態勢發展?房價會大幅上漲嗎?
馮朝陽:我認為房價一定會上漲。房價要下跌隻有一種可能,就是中國的土地制度改變。因為,中國目前的地方性債務非常龐大,如果調控房地產把行業打下去,中國肯定會爆發地方性債務危機。從中央政府到地方政府,都是想維持比較高的房價,隻有這樣土地才能維持一個比較好的價格。如果是漲的話,大傢都會買。2008年年底到2009年初,房價跌的時候,很多盤都賣不動,經濟形勢發生改變,信心嚴重受挫的時候,再有錢的人也不敢出手。
長沙的房2胎房貸 銀行2胎房貸貸款全省皆可處理價也一定會上漲,今年6800-6900元/平方米的均價,相比去年漲瞭200-300元。但是漲幅不大,為什麼?因為長沙的供應量太大。哪個板塊都有樓盤,四面開發,四面八方都是熱點,所以,長沙的房價不會大幅上漲。但肯定會上漲。而且,長沙的房價要上漲必須要有一個條件,就是有標志性的事件來促進房價的上漲。很遺憾的是,地鐵要到明年才會開通。那麼,在地鐵開通的時候,滬昆高鐵和地鐵開通對長沙這座城市的品質有一個提升,在今年年底或明年年初買房是最好的,要抓住這個時機,不要等到地鐵開通之後再買,到那時候應該會有一個比較大幅度的上漲。
議題三:對於購房者而言,供應量大漲也容易挑花眼。各位認為什麼樣的房子能在競爭中取勝?您所在的房企在長沙又有何銷售、發展策略?
馮朝陽:什麼樣的房子能在競爭中取勝?在市場上,無論是豪宅還是普宅,要取勝隻有一個途徑--就是性價比。很多人覺得,地段好就能夠賣高價,那不一定,要做得好才能賣高價。佳兆業那樣的項目售價不高,控制成本很低,房子做得好,隻是地段稍微遠瞭一點。做大性價比隻有兩種途徑,一是降價,要大幅度降價,一般開發商沒辦法瞭才會這麼做。二是讓客戶能得到的、能看到的東西更多。佳兆業的性價比高,室內泳池、室外泳池,還花瞭一兩百萬做瞭船,球場也做出來瞭。一個樓盤要保持銷售速度的話,線條要越來越好,配套要越來越多,你是在保持性價比,在保持價格不變的情況下,性價比越來越高,這樣才能在競爭中取勝。
在行業裡面也有這樣的觀念,樓盤賣不動怎麼辦?把代理公司換瞭?實際上,你不能從本質上改變一個樓盤的銷售現狀。不同的人可能厲害一點,提高10%,提高20%,以前賣100套,現在賣120套,我信;以前賣100套,現在賣300套,這種我就不信。所以,要在市場上取勝,關鍵是產品,關鍵是性價比,營銷不能從根本上改變一個樓盤的銷售現狀,隻能提升。(文字整理∕夢田)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/17083545972.shtml
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