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【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】

  今年以來，一線城市土地，尤其是宅地，因其相對穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，使得大批房企爭搶，以泰禾集團為首的福建系房企成為其中重要的推手。

  從北京樓市發展歷程看，包括通州、房山、朝陽多個區域，每一輪的房價上漲，背後都有土地價格上漲的影子。中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為，地價上漲帶動房價是很自然的；要調控房價就先要管控地價，破除"土地財政"。

  上海易居房地產研究院數據顯示，2012年全國共出讓國有建設用地中，基建占比最大，為47%，工礦倉儲用地近30%，住宅用地為16%，商服用地為7%，後二者統稱為房地產用地，合計僅為23%。

  華遠地產董事長任志強估計，如果算上軍事用地和旅遊用地，每年純商品房用地隻占到總供應面積的1.5%。而土地價格增長幅度遠遠高於房價增長幅度，因為2/3土地都用低價方式轉讓給能提供GDP的工業、基礎設施，而大部分土地出讓金則通過商業用地、住宅用地獲取。

  大多數業內人士認為，長期以來，真正用於商品住宅開發的土地和需求之間的缺口很大。這在一線城市表現得尤為明顯。以北京為例，今年北京擬供應5650公頃國有土地，其中僅1650公頃為住宅用地，保障房占800公頃，商品房占850公頃，僅占25%。

  "我國國有建設用地出讓的總量並不少，但結構有問題。不多的宅地中，集資房、公務員小區等灰色違規項目占相當比重，導致市場化宅地，在一二線城市偏少，推高房價！"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出。

  國泰君安地產分析師李品科的研究顯示，地方政府財政對於賣地收入的依賴度非常高：今年主流城市賣地占地方財政收入的44%，其中一線城市賣地收入占地楊梅建地貸款方政府財政收入的39%、二線城市占50%；同時，來自國土部的調查也表明，"賣地收入"已成為地方政府還債主要手段。

  高策地產服務機構董事長陶紅兵分析認為，"隨著土地越來越稀缺，特別是好地段的地，稀缺價值更高。另一方面，土地整理成本越來越高，成本的上升推高瞭土地價格。"

  "如果土地價格越來越高，開發商從成本考慮，一定會增添房源定高價的驅動力。"鄒曉雲說，地價推漲房價的效應是存在的。根本原因是土地供應制度的壟斷。

  萬科副總裁肖莉在接受本報記者采訪時曾表示，土地全部由政府來開發，政府開發依賴土地出讓金，土地出讓金又依賴開發商的投資，開發商投資又依賴市場的銷售，這是一個封閉的循環。當市場低迷，開發商沒有錢瞭就不投資瞭，政府的出讓金又降低瞭，土地開發和供應就跟不上瞭。

  肖莉認為，目前有些舊城改造項目，某些機構手中的城市非經營性用地，以及農村的宅基地等，可以吸引民間資本來投資。通過這些市場化的方式進行土地供應，打破僅由政府供地的封閉循環。

  "事實上，隻要放開土地的供給，北京土地供給市場的供求關系馬上就會改變，北京的地價也會改變。"香港大學教授許成鋼說。

  此外，在具體的土地出讓設計上，也存在很多不合理現象。北京等城市規定，地價達到上限後競報配建公租房面積，"房企在競報公租房過程中，商品房地價實際仍然在上升。同時，公租房這樣的保障房，本身應是政府承擔的，卻推給瞭開發商，開發商建設的成本仍然會再加到商品房上。"陶紅兵說。

  "土地市場回歸正常之日，便是房價下降之時。"華遠地產董事長任志強認為，建立健康的土地長效供應機制，首先要統一市場和供給制度。

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新聞來源http://cs.h二胎利率 二胎利率怎麼貸款比較會過件ouse.sina.com.cn/news/2013-08-15/08493432761.shtml

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